Consejos antes de comprar una vivienda

Si alguna vez estáis interesado en comprar una casa,os aconsejo que una de las cosas que hagáis (aparte de que os asesoréis por un experto jurídico) es pedir una verificación registral de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente (normalmente, se conoce como “Nota Simple”).
Este documento os dará información sucinta de los aspectos más importantes de la finca que estáis pensando en comprar (por ejemplo, su ubicación registral exacta -cuidado que a veces suele haber diferencias porque el número de la calle cambia con el tiempo-, los linderos de la misma -importante en caso de chalets, etc.-, si tienen afecciones fiscales, cargas hipotecarias, etc.)
Una de los detalles que os aconsejo que miréis siempre es si la finca en concreto tiene la limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, texto refundido según el Decreto de 8 de febrero de 1946 (en adelante, LH).
Dicho artículo establece la condición resolutoria legal para las inscripciones realizadas por título de herencia por herederos no forzosos (hermanos, sobrinos, etc).
Por medio de dicha condición, la adquisición de la finca por un tercero (en este caso, vosotros, los compradores) no tendrá efectos frente a terceros durante los dos años siguientes a la fecha de fallecimiento del causante. En otras palabras, hasta que no hayan transcurrido los dos años señalados, la compraventa y, por ende, la hipoteca que se constituya, podrá verse afectada si en el durante dicho plazo aparece un heredero que demuestre que tiene mejor derecho que la actual propietario/a.
No obstante, y sin perjuicio de lo anterior, se trata de una imposición legal y que es habitual en los casos de herencia por herederos no forzosos -hermanos, sobrinos, etc.-. No obstante, la presente operación conlleva un riesgo que debe ser valorado -posibilidad de que aparezca un tercero-.
Aunque en términos estrictamente jurídicos, una vivenda que se encuentre con dicha condición podría ser hipotecada, en la práctica, las entidades de crédito son reacias a hipotecar una casa que se encuentra con dicha limitación, siendo excepciones los casos en que se permita seguir con la operación.
Si os encontráis con este problema, una de las posibles opciones que podéis tomar (siendo la primera hablar con vuestro asesor jurídico y con vuestro banco) es valorar la posibilidad de negociar con el vendedor dejar pignorada alguna cantidad la cual sea liberada una vez transcurridos los dos años -se suele retener un precio de la venta, etc.- con el fin de salvaguardaros de que en caso de que ocurra este riesgo, no veros desprotegidos (pensad que la compraventa podría ser resuelta).
Por otro lado, y si al banco le ofrecéis garantías adicionales (pignoración/afección de cierta cantidad de dinero por el tiempo que dure la condición resolutoria, fianza solidaria por el tiempo que dure la condición, etc), puede que acepte continuar con la operación planteada.
Por último, os recomiendo que siempre comprobéis la fecha de fallecimiento del causante, la edad del/la causante (es decir, de la persona que ha fallecido y por la que los herederos han adquirido el piso que van a vender), su perfil, la relación que tenían los herederos con el/la causante, etc., son datos que os pueden ayudar a la hora de valorar el riesgo que estáis asumiendo en la compraventa.
Para saber si el vendedor es heredero forzoso o no, os debéis dirigir al artículo 807 de nuestro Código Civil.